Kiracının İki İhtara Dayalı Tahliyesi
GİRİŞ
Kira sözleşmeleri, günümüzde en çok kullanılan sözleşme tiplerinden biridir. Bu sözleşmenin oluşturduğu ilişki olan kira ilişkilerinde kiracı ve kiralayanlar arasında pek çok sorun gündeme gelebilmektedir. Bu sorunların başında da kiracıların olumsuz tutumlarından dolayı kiraya verenlerin, haklarını kullanabilmesinden yoksun kalabilmesi meselesi göze çarpar. Bu olumsuz davranışlar gerek kiracının; kira sözleşmesinden kaynaklanan borcunu eksik ifa etmesinden gerek ise kararlaştırılan ödeme tarihinden daha geç ödemesinden kaynaklanabilmektedir. Böyle bir durumda kiraya verenlerin haklarını kullanırlarken zorlandıklarına dair bir kanı olsa da Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenlerin de haklarını kullanabilmeleri için açık hükümlere sahiptir. Bu hükümlerden biri de TBK md. 352/2 hükmüdür. Bu makalede bu hüküm, şartları ve uygulamadaki yeri detaylı olarak açıklanacaktır
Türk Borçlar Kanunu madde 352/2:
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
A) İki Haklı İhtar Sebebi ile Tahliye Talebi nedir?
İki haklı ihtar sebebi ile tahliye talebi, TBK md. 352/2’de düzenlenmiş olup konut veya çatılı işyerlerini kiraya verenlerin haklarını koruyan bir husustur. Bu kurum kiraya verene, kiracısının kendisine gerektiği gibi ödeme yapmadığı takdirde göndereceği iki haklı ihtar neticesinde tahliye davası açma imkanı sağlar. Buradaki asıl önemli mesele ihtarların haklı olup olmadığı meselesidir. Söz konusu ihtarlar, kiracının sözleşmeye aykırı olan davranışlarından kaynaklanmalıdır. Bahsettiğimiz bu tahliye davasının açılabilmesi için bazı şartlar aranmaktadır. Makalenin devamında bu şartlara değinilecektir.
B) Kiracının İki Haklı İhtar Sebebi ile Tahliye Edilebilmesinin Şartları
B.1) Bir Kira Yılı veya Bir Kira Yılını Aşan Süre İçerisinde Kiracıya İki Haklı İhtar Çekilmiş Olması
Elbette iki ihtar ile kiracının çıkarılabilmesi için çekilecek olan ihtarların öncelikle “haklı” ihtarlar olması gerekecektir. Bu ön şartın kabulünün sonrasında bahsedilecek şartlar arasında söz konusu haklı ihtarların bir kira yılı içerisinde çekilmiş olması bulunmaktadır. Kira sözleşmeleri, süreleri itibari ile 4 gruba ayrılır.
- Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri
- Bi Yıl Süreli Kira Sözleşmeleri
- Bir Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri
B.1.1) Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri
6098 Sayılı Kanun, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmeye aykırılıklar sebebi ile kiracıya gönderilecek olan ihtarların süresini düzenlemektedir. Kanunda yapılan düzenlemeye göre bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kira süresi içerisinde kiracıya gönderilen iki haklı ihtar tahliyeye neden olacaktır. Örneğin, 1 Ocak 2015 başlangıç tarihli 6 aylık süreli bir kira sözleşmesinde, kiraya veren, kiracıya Şubat 2015 ve Mart 2015 ayları için haklı ihtar göndermiş ise, kiraya veren 6 aylık sürenin sonunda iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabilecektir
B.1.2) Bir Yıl Süreli Kira Sözleşmeleri
Kanuna göre bir yıl süreli kira sözleşmelerinde çekilecek ihtarlar, bahsi geçen bir kira yılı içerisinde çekilmelidir. Kanun burada kasti olarak bir takvim yılı yerine bir kira yılı lafzını kullanmıştır. Buradaki farklılık şu noktada ortaya çıkmaktadır: Eğer bir takvim yılı esas alınırsa 01.01.2005 tarihinde yapılmış bir sözleşme için ancak 01.01.2005 ve 31.12.2005 tarihi arasındaki sözleşmeye aykırılıklar ihtara konu olabilecektir. Ancak kira yılı olarak algılamak bu sınırlamayı genişletecek ve ihtarın çekilebileceği aralık 01.01.2005 ve 01.01.2006 tarihleri arasına yayılacaktır. Takvim yılı kavramının sebep olacağı sınırlamaya tabi olmamak adına kanun, bir yıl kavramını “bir takvim yılı” olarak değil “bir kira yılı” şeklinde ortaya koymuştur.
B.1.3) Bir Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri
Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde bir yıl içerisinde yapılan iki haklı ihtar, tahliye davası açabilmek için yeterli olmaktadır. Eski kanun döneminde bu kira sözleşmesi türünde kiraya verenler belli başlı sıkıntılar yaşayabiliyordu. Çünkü mülga 6570 Sayılı Kanunda kiracılar, sözleşmeye aykırı hareket etseler bile bu konuda bir sene içerisinde haklı olarak çekilen iki ihtar, kiraya verenin bir sene sonunda tahliye davası açıp bu haksızlığı gidermesini sağlamıyordu. Tahliye davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin bitim tarihinin beklenmesi gerekiyordu. 6098 Sayılı Kanun ile bu olumsuzluk giderilmiş ve kiraya verenlerin hakları bir sene içerisinde bu haksızlıktan kurtulunmasının sağlanması ile güvence altına alınmıştır.
B.1.4) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kural olarak iki haklı ihtar ile tahliye davası açılması mümkün olmamaktadır. Bu durum, kanun maddesinde iki haklı ihtar yapılan kira döneminin sonunda tahliye davası açılacağının düzenlenmesinden kaynaklanmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira bitim süresi belirlenemediğinden, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına konu olamayacağı kabul edilmektedir. Ancak kiranın başlangıcı tespit edilebiliyor ise, bir kira yılının ve sona erdiği sürenin farazi olarak belirlenmesi mümkün olacağından, iki haklı ihtara dayanılarak tahliye işleminin gerçekleştirilebilmesin savunulduğu görüşler de bulunmaktadır.
- Kiranın yıllık ve peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmış ise, bir kira süresi içerisinde bir kez ihtar çekilebileceğinden, TBK m.352/2 uyarınca tahliye davasının açılması mümkün değildir.
- Kiranın altı aylık süreler sonunda ödeneceği kararlaştırılan bir kira sözleşmesinde ise, ikinci ihtarın yeni kira yılına girdikten sonra yapılması halinde tahliye davası açılabilecektir.
İhtarların haklılığından kasıt, söz konusu ihtarların sözleşmeye aykırılıklar üzerine çekilmesidir. Bu haklılık ihtimalleri somut olaya göre değişmektedir aşağıda bu ihtimalleri inceleyeceğiz.
B.2.1) Kira Borcunun Muaccel ve Ödenmemiş Olması
Söz konusu ihtarların haklı olabilmesi için ihtar çekilen aylar ile ilintili olan borçların öncelikle muaccel ve ödenmemiş olması aranmaktadır. TBK madde 314’e göre kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemelidir. Bu konuda dikkat edilmesi gereken noktalar aşağıda sıralanmıştır.
B.2.1.1) Belirli Bir Kira Tarihi Bulunmayıp Tarafların Teamüli Bir Kira Tarihi Oluşturduğu Durum
Taraflar sözleşmede herhangi bir tarih belirlemeyip teamülü yollar ile bir ödeme tarihi de belirleyebilirler. Belirli bir kira tarihi söz konusu olmadığında kiracı ile kiralayan arasındaki para akışının anlaşma üzerine olmasa da düzenli olarak sağlandığı gün, kiranın ödenmesi gereken tarih olarak kabul edilir.
B.2.1.2) Belirli Bir Kira Tarihinin Olduğu Ancak Tarafların Teamüli Bir Kira Tarihinde Ödeme Yapıp Kabul Ettikleri Durum
Kiracı sözleşmede belirlenen gün haricinde başka bir tarihte düzenli olarak ödemeyi yapıyor ve kiraya veren de buna bir itirazda bulunmuyorsa burada bir teamülden söz edilebilir. Dolayısı ile sanki ödemenin yapılması gereken tarih, bu tarihmiş gibi düşünülecek ve bu mesele ile ilgili yapılan ihtarlar haklı ihtar olarak nitelendirilemeyecektir. Yargıtay’ın uygulaması da bu yöndedir.
B.2.1.3) Kiraya Verenin Bir Ay İçin İki Ayrı İhtar Göndermesi Durumu
Bir kira yılı içerisinde çekilecek olan iki ihtarın, ayrı ayrı aylara ilişkin olması gerekmektedir. Yani temerrüde düşülen bir ayda, kiraya verenin iki ayrı ihtar çekmiş olması tahliye davası açabilmesi için sebep teşkil etmeyecektir.
B.2.1.4) İki Farklı Kira Ayına İlişkin İhtarın Bulunması Durumu
Kiracıya ilk ihtar gönderildiği anda birden fazla aya ilişkin kira borcu muaccel iken, kiraya verenin öncelikle biri için ihtar gönderip, daha sonra diğer aya ilişkin ikinci ihtarnameyi göndermesi halinde şartlar gerçekleşmemiş olur.
B.2.2) Kira Borcu İhtardan Önce Ödenmemiş Olmalı
İhtarın haklı olabilmesi, söz konusu ödemenin ihtardan önce yapılmamış olması şartına bağlıdır ancak bu konuda birkaç ihtimal değerlendirilmelidir.
B.2.2.1) İhtarın kiracıya gönderildiği ancak tebliğden önce kiracı tarafından borcun ödendiği ihtimalde
İhtar kiraya veren tarafından gönderilmiş, fakat kiracıya tebliğ edilmeden önce kiracı tarafından kira bedeli ödenmiş olabilir. Bu durumda değerlendirmenin nasıl yapılacağına yönelik iki ayrı görüş bulunmaktadır. Yargıtay’ın da desteklediği görüşe göre her ne kadar ihtar yapıldığı esnada ödeme yapılmamış olsa da kiracı söz konusu ihtarı görmeden önce ödemeyi yapmıştır. Bu sebeple yapılan ihtarın haklılığı ortadan kalkacaktır. Diğer görüşe göre ise ihtarın gönderilmesi sırasında borcun ödenmemiş olması yeterlidir. Kiracı borcunu yerine getirmeyerek ihtarın gönderilmesine sebep olmuştur. Bu sebeple söz konusu ihtar haklılığını kaybetmeyecektir.
B.2.2.2.) Kiracının tebliği almadığı ancak tebliğden haberdar olmasından ötürü borcunu ödediği ihtimalde
Kiracı eğer kendisine ihtar gönderildiğini bir şekilde öğrenir ancak henüz tebliği almadan borcunu yerine getirir ise söz konusu ihtarın Medeni Kanun Madde 2’de yer alan dürüstlük kuralı uyarınca haklı olduğu kabul edilecektir
B.2.2.3) İhtarın tebliğ günü ile ödeme gününün aynı olduğu ihtimalde
İhtarın tebliğ edildiği gün ile ödeme gününün aynı olması halinde ise, hangi işlemin daha önce yapıldığının belirlenebiliyor olması gerekmektedir. Ödeme, ihtarın tebliğinden önce yapılmış ise ihtar haksız, sonra yapılmış ise haklı olacaktır. Bu doğrultuda Yargıtay bir kararında, kira bedelinin, ihtarın tebliğinden 18 dakika sonra yapılması nedeniyle ihtarın haklı olduğu kanaatine varmıştır. Ödemenin tebliğden sonra yapıldığını ispatlaması gereken taraf davacıdır.
B.2.3) Kira Bedeli Gerektiği Gibi Ödenmiş Olmalıdır
B.2.3.1) Kira Bedeli Eksik Ödenmemelidir
Kiracı, kira bedelini eksik ödemiş ise, kiraya verenin eksik kalan kısım için göndermiş olduğu ihtar haklıdır. Ancak uygulamada ödenilen miktar ile ödenmesi gereken miktar arasında az bir fark bulunuyorsa bu sebeple gönderilen ihtar “haksız ihtar” olarak değerlendirilmektedir.
- Kiracının, kira bedelini eksik ödemesinin nedeni binanın ortak giderleri için yapmış olduğu masrafları mahsup etmesi ise, bu eksiklik için gönderilen ihtar haklı olmayacaktır.
- Kiracı, kiralanan üzerinde yapmış olduğu tamir ve tadilatları, kiraya verenin muvafakati ile yaptığını ispat eder ise, bunlara ilişkin ödemeleri kira bedelinden düşebilir. Bu durumda kiraya verenin, kendi muvafakati ile yapılan tadilat ödemelerinin kira bedelinden mahsup edilmesi nedeniyle gönderdiği ihtar haklı olmayacaktır.
- Ancak, kiracının kiralananı kullanmasından kaynaklanan kapıcı, su, aidat gibi giderler kira bedelinden düşülemez. Bu ödemeler, Borçlar Kanunu’nun 341. maddesinden kaynaklanan yan giderlerdir ve bu ödemeler ile BAĞLANTILI OLARAK kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle gönderilen ihtar haklı niteliğe sahip olmayacaktır
B.2.3.2) Kira Bedeli Ödeme Yerinde Ödenmelidir
Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesine göre, para borçları aksine bir anlaşma yoksa, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenir. Kira borcu da para borcu olması nedeni ile götürülecek borçlardandır. Bu sebeple kiracı, kiradan doğan borcunu kiraya verenin yaşadığı yere giderek veya PTT aracılığı ile konutta ödemeli posta yolu ile ödemelidir. Taraflar ödeme yerini sözleşmede belirleyebileceği teamül vasıtası ile de kararlaştırabilirler.
B.2.4) İhtar Kiracıya Usulüne Uygun Olarak Tebliğ Edilmiş Olmalıdır
İhtarın sonuç doğurabilmesi için tebliğinin de usulüne uygun olarak yapılması gerekmektedir. Bu noktada 7201 Sayılı Tebligat Kanunu’nun hükümleri esas alınmalıdır.
B.2.5) Tespit Davasının Açılmış Olması Halinde İhtarın Haklılık Durumu
Kira bedelinin ödenmemesinin ihtara konu olabilmesi için belirli bir kira bedelinden söz etmek gerekmektedir. Kira sözleşmelerinde kira artışı oranları da bulunmaktadır. Her sene kira miktarı kira artışı ölçüsünde artarak bir sonraki kira yılında o miktar üzerinde bir borç doğurur. Yeni kira yılında, kiracının artış miktarını hesaba katmadan ödediği miktar üzerine çekilecek olan ihtar, haklı bir ihtar niteliğinde olacaktır. Yargıtay bazı kararlarında, kiracı ve kiraya verenin kira sözleşmelerinde, kira artışının ne kadar olacağına ilişkin koydukları şartların kira bedelin belirlemeye yeterli olmaması halinde, kira bedelinin belirli olmayacağını, bu nedenle de ihtara konu olamayacağını kabul etmiştir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 26.06.1981 tarihli kararına248 göre, kira sözleşmesinde yeni dönem kira bedelinin İstanbul Ticaret Odası’nın çıkartmış olduğu toptan eşya fiyatları endeksindeki oranların bir yıllık ortalaması nispetinde zam yapılacaktır denmiş olması belirlilik için yeterli sayılmamıştır.
Kira artış oranı sözleşmede taraflarca belirlenmemişse bu oran hakim tarafından belirlenebilecektir. Bunu sağlayacak dava tespit davasıdır. Tespit davası açıldığı anda kiracı, dava öncesinde sözleşmede geçerli olan kira miktarını ödemeye devam edecektir. Ödemeyi kestiği taktirde kendisine gönderilen ihtarlar haklı nitelikte ihtarlar olacaktır. Kira tespit davasının kesinleşmesi ile birlikte hakimin takdir edeceği artış ile artışın uygulanmadığı kira miktarındaki farkın, kiraya verene ödenmesi gerekmektedir. Bu ödemenin yapılması için kiraya verenin ayrı bir ihtar çekmesine gerek yoktur. Bu ödeme yapılmadığı takdirde kiraya verenin çekeceği ihtarlar haklı nitelikte olacaklardır.
B.2.6) Kiralanan Kiracıya Teslim Edilmiş Olmalıdır
Doktrin ve Yargıtay’da kabul edilen görüşe göre kiralanan, kiracıya teslim edilmedikçe kira bedeli muaccel olmayacağından; kiralanan teslim edilmeden gönderilen ihtarlar haksız nitelikte değerlendirilecektir. Buna göre kiraya veren, kiralananı teslim etme borcunu yerine getirmez ise, kiracının kira bedelini ödeme borcu muaccel hale gelmeyecektir.
Kanun ihtar için yazılılık şartı haricinde herhangi bir geçerlilik şartı aramamaktadır. Uygulamada ihtarların noterler aracılığı ile çekilmesi sıklıkla karşımıza çıksa da bu aslında bir ispat kolaylığı aracı olarak kullanılmaktadır. İhtar, noterin yanı sıra mektup, telgraf veya icra yoluyla gönderilecek bir ödeme emri yolu ile de çekilebilir. Çekilecek ihtardaki borcun hangi aylara ilişkin olduğunun ve miktarının belirtilmesi önem taşır. Bunun sebebi ise kiracının ne ile karşı karşı olduğunun gösterilmesinin gerekliliğidir.
Kira bedelinin ödenmemesi sebebi ile kiracıya yalnızca kiraya veren ihtar gönderebilir. Malikin kiraya veren olmadığı durumlarda ise eğer malik, kiracıya bir ihtar gönderecekse kiranın artık kendisine ödenmesi gerektiğini kiracıya ayrı bir ihtar ile bildirmelidir. Böyle bir ihtar sonrasında eğer ödemezlik durumu devam ederse kiralayan olmayan malikin ihtarı haklı bir ihtar niteliğinde olacaktır.
C) KİRACININ TAHLİYE DAVASI NETİCESİNDE TAHLİYESİ
Kiralayanın iki haklı ihtar sonrasında kiracıya karşı açması gereken dava tahliye davasıdır. Kanun hükmü, kiraya verenin kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği belirtilmiştir. Burada iki ayrı görüş bulunmaktadır ilk görüşe göre tahliye davasının açılması kira sözleşmesine direkt etki etmemektedir. Tahliye davasın bozucu yenilik doğurucu bir haktır ve sonuçlandığı anda kira sözleşmesi sonlanmaktadır. Diğer bir görüşe göre ise tahliye davası açıldığı anda kira sözleşmesi sona erer ve kiracı, tahliye davasının açıldığı andan itibaren hasız zilyet konumunda bulunmaktadır.
6098 Süre konusunda açık bir düzenlemeye sahiptir. Kanuna göre kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Buradaki süre kamu düzenine ilişkin olduğundan ötürü hakim tarafından re’sen nazara alınır. Kanun hükmünde geçen 1 aylık süre hak düşürücü süredir. Yani bu süre geçtiği takdirde kiralayanın tahliye davası açabilme ihtimali ortadan kalkar. Ancak Türk Borçlar Kanunu madde 353 bu konu ile ilgili istisnai bir düzenleme içermektedir. Bu madde uyarınca; kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır. Bu kiralayanın; kiracıya, kira yılından sonraki 1 ay içerisinde yapacağı yazılı bildirim ile bu hakkını 1 sene içerisinde kullanabilmesi anlamına gelmektedir.
E) TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise davalı olan kiracının yerleşim yeri mahkemesidir.
Bu süreç, teknik hukuki bilgi ve deneyim gerektiren karmaşık bir durumdur. İçinde bulunduğunuz durumu ve atılacak adımları doğru bir şekilde tespit etmek önemlidir. Dava dilekçesi yazarken dikkat edilmesi gereken noktalar ve talepler her olaya özel olarak farklılık gösterebilir. İnternette yer alan dilekçe örnekleri, her durumda doğru sonuç vermeyebilir çünkü somut olayın özelliklerini tam olarak yansıtmayabilir. Bu nedenle, ileride daha büyük sorunlarla karşılaşmamak adına uzman bir avukattan hukuki destek almanız tavsiye edilir. Hukuki danışmanlık veya diğer konularda sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.