Kira Borcunun Ödenmemesi/Eksik Ödenmesi Halinde İcra takibi ve Tahliye Prosedürü

Kira uyuşmazlıklarında kiracının kira bedellerini ödememesi veya eksik ödemesi halinde başvurulan yollardan biri de tahliye talepli icra takibi ( ki buna uygulamada örnek no 13 denmektedir)ile akabinde açılan tahliye davasıdır. Kamuoyunda genellikle kiracının kira ödememesi halinde -sadece- iki haklı ihtar ile tahliye edilebildiği şeklinde bir kanı olsa da, çok bilinmeyen ama uygulanması diğer yollardan daha kısa, masrafsız ve kolay olan tahliye talepli icra takibi ile akabinde açılan tahliye davaları kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda önem arz etmektedir.

Kiracı, kirasını hiç ödemiyor veya kira bedelini bazı aylar tam bazı aylar eksik veya sürekli olarak eksik olarak ödüyorsa, kiraya verenin yapabileceği ilk ve en kolay yol icra takibidir. Uygulamada kiraya verenler bu tür durumlarda noterden ihtarname göndermeyi tercih etse de; noterden gönderilen ihtarnamelerin bu konuda doğrudan bir yaptırımı yoktur. Süreci de uzatmaktadır.

İcra takibi yolu ise özel uzmanlık gerektiren bir konudur. Zira, takip talebinde bulunması gereken zorunlu açıklamalar mevcuttur. Bu açıklama ve taleplerin icra takip talebinde doğru şekilde belirtilmemiş olmsaı durumunda mahkemeler tahliye kararı vermemektedir. Bu nedenle icra takibinin dikkatli hazırlanması gerekir. Alanında uzman avukattan destek alınması bu sakıncayı bertaraf edecektir.

Kiracıya, icra müdürlüğünden gönderilen icra ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır. Ancak kiracı bu ödeme emrine kanunen 7 gün olan süre içinde hiç itiraz da etmeyebilir. İtiraz olsa da olmasa da tahliye talepli dava açılabilmesi için her halükarda alacaklı taraf, işbu ödeme emrinin kiracıya tebliği tarihinden itibaren 30 günlük ödeme süresinin dolmasını beklemesi gerekmektedir.

• Kiracı ödeme emrini tebliğ aldığı günden itibaren 7 gün içinde kira ilişkisini kabul ederek borcunun bulunmadığından bahisle itiraz etmişse, 30 gün geçtikten sonra kiracıya karşı açılacak tahliye talepli davada kiracı tarafından, kira tutarlarının eksiksiz ve tam olarak ödenmesinin ispat edilmesi gereklidir.
• Kiracı ödeme emrini tebliğ aldığı günden itibaren 7 gün içinde kira ilişkisinin bulunmadığından bahisle itiraz etmişse: Bu durumda ise kira ilişkisinin kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davasında ispat edilmesi gerekir.
• Kiracı ödeme emrini tebliğ aldığı günden itibaren 7 gün içinde itiraz etmeyip herhangi bir ödeme de yapmamışsa: Bu durumda alacaklı tarafça İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davasında, eğer kiralar eksik ödenmişse Mahkemece tahliye kararı verilecektir.
• Kiracı ödeme emrini tebliğ aldığı günden itibaren 7 gün içinde itiraz etmediği halde 30 gün içinde eğer icra borcunu tamamen ödemişse: Bu durumda kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi mümkün değildir

Belirtelim ki; İcra Hukuk Mahkemesinde açılan tahliye talepli davalarda mahkeme yalnızca kiraların düzenli ve eksiksiz ödenip ödenmediğini inceler. Bunun dışındaki hususlar inceleme konusu olmamaktadır.

Bunun yanında, icra takibine haksız olarak itiraz edilmesi halinde alacağın %20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına da hükmedilebilmektedir. Bu nedenle, kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda hem kiracı hem kiraya verenlerin bu konuda uzman kişilerle hareket etmesinde fayda olacaktır.

Bu süreç, teknik hukuki bilgi ve deneyim gerektiren karmaşık bir durumdur. İçinde bulunduğunuz durumu ve atılacak adımları doğru bir şekilde tespit etmek önemlidir. Dava dilekçesi yazarken dikkat edilmesi gereken noktalar ve talepler her olaya özel olarak farklılık gösterebilir. İnternette yer alan dilekçe örnekleri, her durumda doğru sonuç vermeyebilir çünkü somut olayın özelliklerini tam olarak yansıtmayabilir. Bu nedenle, ileride daha büyük sorunlarla karşılaşmamak adına uzman bir avukattan hukuki destek almanız tavsiye edilir. Hukuki danışmanlık veya diğer konularda sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.